ישראלים רבים נעזרים ומסתמכים על זילו כמקור מחקר וידע, טרם רכישת נכס כהשקעה בחו"ל, אך חשוב לדעת, אנשי המקצוע בארה"ב בעצמם לא משתמשים בכלי הזה, אז למה שאנחנו ניעזר בו?
מהו אתר זילו?
זילו הינו אתר אשר מעריך את שווי הנכס, לפי הערכתו אנשים רבים מקבלים את ההחלטה האם להשקיע בו או לא. זילו אוסף את נתוניו ע"י המשתמשים עצמם במשך 3 פעמים בשבוע, אך לא מתקבלים עדכונים אודות מצב הבית כך שהם אינם נלקחים בחשבון בהערכת שוויו. בנוסף, זילו אוסף את נתוניו גם ממוכרי הנכסים באיזור, כך שלהם השפעה רבה גם כן. נתון נוסף שנלקח בחשבון בהערת שווי הנכס בזילו הוא מחיר הארנונה המשולמת עליו. נתונים אלו נספים ממחשבי העיריות ע"י הערכת המס שהעירייה מבצעת. נתון זה שגוי כיוון ולעיתים מדובר בבתים ישנים מאוד והערכת המס נעשית בהתאם לשווי הנכס כפי שהעירייה מעריכה אותו.
כך לדוגמא שיפוץ נרחב ומקיף של נכס אינו נלקח בחשבון בערכת שוויו ולכן הערכת השווי שלו ככל הנראה תהיה נמוכה יותר משוויו האמיתי.
אז מדוע השימוש בזילו ככלי מקצועי אינו כדאי?
אז מדוע השימוש בזילו ככלי מקצועי אינו כדאי?
ראשית, באתר זילו עצמו נוכל לראות כי מייסדי הכלי מצהירים כי אין לעשות שימוש מקצועי בנתונים המוצגים.
"זילו הוא לא הערכה ולא ניתן יהיה להשתמש בו במקום הערכה, אבל בהחלט באפשרותך לשתף אותה עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן. זילו הוא רק הערכה ממוחשב של שווי בית היום, בהתחשב בנתונים הזמינים. Zillow אינו מציע את Zestimate כבסיס לכל עסקה נדל"ן ספציפית מאחר ומקורות הנתונים שלנו, עשויים להיות לא שלמים או שגויים. בנוסף, לא בחנו פיזית בית ספציפי. זכרו, Zestimate הוא נקודת התחלה, הוא אינו לוקח בחשבון את כל המורכבויות בשוק שיכולות לקבוע את מחיר הבית בפועל ". (מתוך האמיתות המוצגות באתר ZILLOW)
איסוף הנתונים של אתר זילו נעשה באופן שגוי, ובנוסף, נעשה תוך חוסר הכרות ממשי עם הנכס עצמו.
אילו כשלים נובעים מחוסר הכרת הנכס?
בבואנו לרכוש נכס בארה"ב עלינו לקחת בחשבון כי מחיר הנכס מושפע מכמה מרכיבים פרט למחיר הבסיס בעסקה. דוגמא לחלק מהמרכיבים המשפיעים על מחיר הנכס היא עמלת הברוקר המקובלת (כ-6% אחוזים ממחיר הנכס), מיסי עירייה עבור השנה בה נרכש הנכס, היטלי מס מקומי ובעיקר- השיפוץ שבוצע בבית.
הערכת המחיר באתר אינה משכללת את תמחור המיקום הגאוגרפי של הנכס, אשר כולל את נתונים בסביבה כגון: רמת בתי הספר, קירבה לאזורי המסחר, רמת הפשיעה באזור, קירבה למוסדות קהילתיים, רמת התעסוקה/האבטלה קצב גידול האוכלוסייה, ועוד.
מחיר זילו המוצג- הינו מחיר הבסיס של הנכס, ללא כל התחשבות ביתר המרכיבים הנ"לולכן, כאשר נרצה לרכוש נכס בארה"ב, לא נסתמך על הערכת המחיר באתר, אשר עלולה להתברר כשגיאה חמורה עליה נשלם מחיר גבוה. זוהי מערכת שמושפעת בקלות מגורמים חיצוניים שלרוב אינם מהימנים ואינם רלוונטיים לנכס עצמו.
אנו בחברת רילקו עורכים בדיקה קפדנית הכוללת את טיב המערכות והגג עוד לפני רכישת הנכסים, ולאחר מכן דואגים להשבחה ושדרוג כך שהנכס יעמוד בסטנדרטים אשר הצבנו לעצמנו. לפיכך, ערך הנכס נקבע בהתבסס על כל הגורמים והמרכיבים לרבות סביבת הנכס והשבחתו.
