הרשות לניירות ערך
מה להשקעה בנדל"ן ולרשות לניירות ערך?
הרשות לניירות ערך קמה כדי להסדיר את עולם ההשקעות בישראל. היא אחראית לבחון ולעקוב אחר פעולות החברות השונות שמגייסות כסף מאזרחי המדינה ובכך בעצם לשמור כל ענייניהם של המשקיעים. ישנן שתי סוגים עיקריים של חברות המגייסות כספים מהציבור:
סוג אחד הוא גיוס כסף מהציבור באמצעות הבורסה. הסוג השני הוא גיוס כסף מהציבור ללא 'תשקיף' – כלומר בלי להיכנס לבורסה ולפעילות המפוקחת של הרשות. גיוס כספים לצורך השקעות נדל"ן נכנסות תוך כנפי החוק ונחשבות לניירות ערך לכל דבר ועניין.
חוק הניצעים
חברות אשר מגייסות כספים ללא תשקיף כפופות לחוק מגביל המכונה "חוק הניצעים" המקשה על הפעילות וקובע כי חברה לא יכולה להציע הצעת השקעה ליותר מ35 אנשים ("ניצעים") בכל 12 חודשים. (סעיף 15 א)א() 1( לחוק) לשם ההבנה, באם הצענו השקעה מסויימת ל35 אנשים – אסור לנו להציע אותה לאנשים נוספים. גם במידה ו35 האנשים שקיבלו את ההצעה בחרו שלא להצטרף להשקעה.
"הצעה" כוללת מידע כספי ואת רוב הנתונים המספרים על הפרויקט.
ולפיכך, עם מי שלא נספר בסך 35 האנשים אשר מותר לחשוף להשקעה מסוימת, אסור לדבר או להראות את מחיר העסקה, ריבית ותשואה (או תשואה צפויה), היקפי גיוס קודמים, תשואות עתידיות בפרויקטים בהם החברה משקיעה, תשואות ממוצעות או טווח תשואות ביחס להשקעות קודמות שבוצעו. כמו כן חל איסור על פרסום נתונים אודות אופן מימון הפרויקט, עלויותיו, מחיר מכירה משוער, נתוני מכירות או היקפי השקעות שבוצעו בעבר על ידי החברה וכל נתון כספי אחר.
אז למה נועד חוק הניצעים?
מאחורי החוק עומד הרעיון של שמירה על כספו של המשקיע הפשוט מפני הצעות לא כשרות ווידוא שבפרסומים הפומביים לא יוכלו לפרסם סכומים ותשואות שעשויות להטעות את המשקיע הממוצע. החוק מגביל את ההצעה כך שהיא תוצע רק למי שבוודאות גבוהה אכן רוצה להשקיע בפרויקט המוצע ומחזיק בהון נזיל וזמין, ולא לציבור הרחב. ה'ניצעים' הללו אמורים לקבל את המידע המלא על הפרויקט, להבין את כל היתרונות והסיכונים בפרויקט, ולהחליט האם ברצונם להצטרף או לא.
וזו בדיוק הסיבה בגללה לא כל אחד יוכל לקבל את הפרטים המלאים על כל השקעה.
אנו ברילקו השקעות נדל"ן מקפידים לעבוד בהתאם לחוק רשות ניירות ערך. זה מגביל ולא תמיד קל אך זהו החוק ולפיו אנו רשאים לכתוב רק מידע כללי מאוד, שאינו מהווה הצעה קונקרטית. אנו בכל זמן נתון מגייסים כספים להשקעות נדל"ן מעבר לים. כל פרויקט כזה מאוגד תחת שותפות חדשה, והכסף לפרויקט מגוייס בהתאם לחוק הניצעים – מלא יותר מ-35 ניצעים. בדרך כלל מדובר במשקיעים חוזרים ומכרים של משקיעים אשר מניסיונם חוזרים להשקיע יחד איתנו.
הרשות לניירות ערך
מה להשקעה בנדל"ן
ולרשות לניירות ערך?
הרשות לניירות ערך קמה כדי להסדיר את עולם ההשקעות בישראל. היא אחראית לבחון ולעקוב אחר פעולות החברות השונות שמגייסות כסף מאזרחי המדינה ובכך בעצם לשמור כל ענייניהם של המשקיעים. ישנן שתי סוגים עיקריים של חברות המגייסות כספים מהציבור:
סוג אחד הוא גיוס כסף מהציבור באמצעות הבורסה. הסוג השני הוא גיוס כסף מהציבור ללא 'תשקיף' – כלומר בלי להיכנס לבורסה ולפעילות המפוקחת של הרשות. גיוס כספים לצורך השקעות נדל"ן נכנסות תוך כנפי החוק ונחשבות לניירות ערך לכל דבר ועניין.
חוק הניצעים
חברות אשר מגייסות כספים ללא תשקיף כפופות לחוק מגביל המכונה "חוק הניצעים" המקשה על הפעילות וקובע כי חברה לא יכולה להציע הצעת השקעה ליותר מ35 אנשים ("ניצעים") בכל 12 חודשים. (סעיף 15 א)א() 1( לחוק) לשם ההבנה, באם הצענו השקעה מסויימת ל35 אנשים – אסור לנו להציע אותה לאנשים נוספים. גם במידה ו35 האנשים שקיבלו את ההצעה בחרו שלא להצטרף להשקעה.
"הצעה" כוללת מידע כספי ואת רוב הנתונים המספרים על הפרויקט.
ולפיכך, עם מי שלא נספר בסך 35 האנשים אשר מותר לחשוף להשקעה מסוימת, אסור לדבר או להראות את מחיר העסקה, ריבית ותשואה (או תשואה צפויה), היקפי גיוס קודמים, תשואות עתידיות בפרויקטים בהם החברה משקיעה, תשואות ממוצעות או טווח תשואות ביחס להשקעות קודמות שבוצעו. כמו כן חל איסור על פרסום נתונים אודות אופן מימון הפרויקט, עלויותיו, מחיר מכירה משוער, נתוני מכירות או היקפי השקעות שבוצעו בעבר על ידי החברה וכל נתון כספי אחר.
אז למה נועד חוק הניצעים?
מאחורי החוק עומד הרעיון של שמירה על כספו של המשקיע הפשוט מפני הצעות לא כשרות ווידוא שבפרסומים הפומביים לא יוכלו לפרסם סכומים ותשואות שעשויות להטעות את המשקיע הממוצע. החוק מגביל את ההצעה כך שהיא תוצע רק למי שבוודאות גבוהה אכן רוצה להשקיע בפרויקט המוצע ומחזיק בהון נזיל וזמין, ולא לציבור הרחב. ה'ניצעים' הללו אמורים לקבל את המידע המלא על הפרויקט, להבין את כל היתרונות והסיכונים בפרויקט, ולהחליט האם ברצונם להצטרף או לא.
וזו בדיוק הסיבה בגללה לא כל אחד יוכל לקבל את הפרטים המלאים על כל השקעה.
אנו ברילקו השקעות נדל"ן מקפידים לעבוד בהתאם לחוק רשות ניירות ערך. זה מגביל ולא תמיד קל אך זהו החוק ולפיו אנו רשאים לכתוב רק מידע כללי מאוד, שאינו מהווה הצעה קונקרטית. אנו בכל זמן נתון מגייסים כספים להשקעות נדל"ן מעבר לים. כל פרויקט כזה מאוגד תחת שותפות חדשה, והכסף לפרויקט מגוייס בהתאם לחוק הניצעים – מלא יותר מ-35 ניצעים. בדרך כלל מדובר במשקיעים חוזרים ומכרים של משקיעים אשר מניסיונם חוזרים להשקיע יחד איתנו.
